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| 招拍挂制度下的土地估价 |
我国的国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌公开出让(以下简称招拍挂)制度正式实行并发展至今，已有六年多的时间。该项制度通过土地市场化配置的历程，揭示出土地和房地产市场运行的内在规律。
自2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布实施以来，各地土地交易有形市场相继建立，招拍挂也逐渐替代协议成为主流的土地供应方式。今年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，突出强调土地的市场配置，不仅标志着今后将会有更多类型的建设用地可进入市场流转，同时也标志着招拍挂将成为实现土地市场化配置的基本手段，在更广泛的建设用地管理工作中发挥作用。从十七届三中全会传达出的政策信息也可以看到，市场化土地资源配置也将会逐步拓展到农村土地承包经营权、集体建设用地流转等更广泛的领域。
透视土地价格形成机制
市场化进程的加速促使各种新问题、新现象不断涌现，如：土地出让一级市场屡屡创出“天价”成交记录，经营性用地成交地价水平大幅提升与房价持续高涨此呼彼应，城市建设用地供应弹性缺乏、信息不对称等因素综合作用，使土地稀缺、住房供应结构等成为全社会关注的焦点问题，各地继续采取扩张性、透支性极强的城市发展策略，房地产有效需求增大，土地供应量增大、住房供应结构调整并没有减缓房价高歌猛进的步伐，土地市场从去年下半年至今在全国范围内频现“底价成交”、“流拍流标流挂”，在短期内从一个极端走向另一个极端。
面对这些新问题、新现象，近年国内很多专家学者和业内人士进行了大量的研究分析，主要围绕市场供求、房价地价关系、调控措施等核心问题展开，而对于具有虚拟特征的土地价格变化趋势却没有给予应有的关注。笔者认为导致这种情况的重要原因在于：一是地方政府土地供应定价决策经验不足，对市场现象缺乏理性的认识。二是由于市场分析的缺乏或粗略化，对房价、地价演变定量关系的客观观察和分析被忽视，技术分析、政策制定存在一定的盲目性，无法通过对现实房地产市场供需均衡的判断理性分析地价水平及其变化趋势。
正因为对正常土地市场、土地正常市场价格、土地价格变化可能存在的均衡区间等问题欠缺思考和技术分析手段，即使在投机、泡沫等概念都已经深入人心的状况下，估价技术层面的滞后还是间接助长了理解误差的逐层传导和积累放大，最终形成了大家都看不明白、说不清楚的地产市场和地产市场价格。
针对上述市场现象和问题，笔者从实务操作角度对招拍挂制度下土地价格的形成机制重新思考如下：
招拍挂出让方式形成的竞价结果带有显著的预期特点，从而使实际成交价格在水平上无法与竞价当时的房地产市场价格相匹配，而且还可能会形成推高(或迫降)未来房地产市场价格的推动力。
参与竞买者的企业背景及竞价策略会对土地成交价格形成产生影响，如经营规模扩张的企业集团采取异地投资的发展模式，通过其影响对投资地市场产生作用，从而在短期土地购置支出盘亏和长期资本收回并盈利之间取得平衡。在这种情况下，招拍挂的成交价格也会出现偏离正常水平的现象。
参与竞买者非单一房地产投资经营的竞买动机也会对土地成交价格的形成产生影响。这类情况体现在近几年一些房地产企业运用IPO、增发、配股和借壳等直接手段，借助参与土地竞买屡屡高价拿地，实现从资本市场大规模融资的目的，其显著特征是“融资—拿地—高增长—再融资—再拿地”。
显然，在原本就存在供求不平衡、信息不对称的市场状态下，上述价格形成机制的存在会在很大程度上影响对土地稀缺和房地产投资的预期，从而会给对土地正常市场价格的认识带来判断上的偏差。
重塑土地估价观
土地估价行业的整体技术水平从初期发展至今虽然已经有了很大的提升，但是多年来，估价技术、估价管理的重心过于侧重于基本估价方法运用、报告的规范等细节，在市场经济建设越来越呈现出一体化特征而瞬息万变的形势下，估价技术在规程更新、思路更新、手段创新等方面存在的不足越来越突出，而这些不足的存在，必将会直接影响到行业整体执业质量和长远发展。因此，当土地使用制度改革即将迎来又一个新的发展阶段，未来土地供应格局变迁、市场扩容的每一步变革都将影响深远，有必要重提树立正确的估价观。
实务层面要避免“跟风”，在市场快速发展或波动期，立足于估价基期房地产价格的平均水平(或者可判断为处于短期均衡价格区间内的价格水平)考察房地产价格，土地公开出让价格的变化趋势，并结合年度社会经挤发展数据、规划及城市建设基础信息和数据、土地和房地产供应数据等，取得对房地产市场基本面分析的定性、定量判断，例如各收入阶层可承受的房地产需求价格水平、供给价格是否存在投机因素影响、供需价格差距的估测幅度等，有条件的还可以对市场短、中期发展趋势进行预测，并以此为基础开展估价、咨询服务，避免机械、单一地运用估价方法得到“房价涨、地价涨，房价跌、地价跌”的“跟风”结果。
总体上看，估价实务层面正确估价观的树立主要强调对土地、房地产市场供求关系的分析。要做到这点，需要加强对数据的积累并掌握必要的分析技术。
管理层面要提高估价行业整体素质。对于估价专业人员和估价机构，其角色实质是市场与服务对象(个人、企业、政府等)之间的桥梁，是相对独立的经济现象分析者和决策参与人，要求兼具专业技能、经验等多方面的综合能力，而且这些能力是领域外的其他非专业人员和机构所难以模仿和复制的。因此，长远来看，基层估价专业人员和机构要取得发展，必须要在生存、经营和执业素质、水平提高之间找到平衡点并形成行业整体共识，只有树立这样的观念，其作用才能够得到真正体现，独立性也才能得到根本的保障。
估价行业整体素质的提高，必将会促进政府职能部门行政相关工作效率的提高。因此，对于政府职能部门，在未来的行政和行业管理工作中，要借助其独有的资源整合能力，一方面通过不断完善的行政管理为市场健康有序发展创造条件，另一方面，通过在行业立法、完善技术规范指引等方面取得的突破，为行业发展营造更好韵专业环境，从而使估价行业能够真正走上法制化、规范化、专业化的发展轨道。 |
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发布者：hbft 发布时间：2011-11-22 08:41:26 阅读：2525次 【字体：大 中 小】 |
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