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鲁春景
摘要：估价原则是在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。在估价过程中，有时会遇到估价原则之间有冲突，如何正确掌握房地产估价原则，客观合理评估出估价对象市场价值，需要估价师灵活处理估价原则之间的矛盾。本文选取估价活动中的常见案例，就估价原则之间的矛盾处理进行交流和探讨。
关键词：估价原则 矛盾 处理
估价原则是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，并总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：独立、客观、公正原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、合法原则、谨慎原则。在日常的房地产估价工作中，经常会遇到估价原则相互之间不协调的情况，尤其是合法原则与最高最佳使用原则的矛盾比较明显。在实际解决估价问题的过程中应正确运用估价原则，灵活处理原则之间的矛盾，使估价对象的市场价值更加趋于合理，具有一致性。
一、对合法原则的理解
合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
首先要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权，对估价对象产权的界定一般以其依法登记的权属证书为依据，如：房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，如遇到在建工程，还要依据商品房预（销）售许可证。在无法获取相关合法性权属证明的情况下，根据估价目的，可使用一定的假设条件，但假设条件要充分合理，不得违背现行法律、法规，并在报告披露完整，提请报告使用者注意。如估价对象已经通过竣工验收，房屋所有权证正在办理之中，期间到银行洽谈融资，银行需要预评估报告，我们可以根据委托方提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关资料假设估价对象权属证书能顺利办好，客观评估其完全权利状态下的价值，把能办好权属证书作为完全权利状态下价值的前提条件。
其次，估价对象的用途必须是合法的。估价对象实际用途应与权属证书中的法定用途一致。但在估价活动中经常会遇到实际用途与规划用途或产权登记用途不一致或房屋所有权证与土地使用权证登记用途不一致，如居住用房作为办公用房使用，沿街住宅改为商铺使用等。遇到这种项目时，估价人员应结合估价目的对估价对象的用途进行核实和分析，并到规划、建设、国土等相关政府职能部门了解估价对象的权属来源，用途是否符合城市规划等。以相关政府职能部门出具的合法用途为依据进行估价。
另外还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。房地产权益处分应符合国家有关法律法规的要求，当法律法规规定不得以某种行为处分房地产或土地时，就不应以该行为为估价目的处分估价对象，如法律规定不得抵押的房地产，就不得以抵押为目的进行估价，如公益性学校医院等不得设定抵押权。宅基地必须符合相关法律条件才能转让，在不符合法律条件的情况下就不应以转让为估价目的，如城市居民到农村购买宅基地自建房屋也就是“小产权房”是不受法律保护的。
当然遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为哪种权利状况的房地产来估价。如划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，集体土地不能当做国有土地来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续不全的房地产来估价，拆迁估价中突击搭建的违章建筑不能当做合法建筑来估价等。
二、对最高最佳使用原则的理解
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可这个前提条件”，实际上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用。特别是土地使用权出让合同中的规划经济指标及限制性条款，对估价对象的价值影响很大。
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果技术上达不到的，应被淘汰。如果我们国家十年前提出建设一条高速铁路，时速达到400公里以上，显然项目是要被淘汰的，因为当时的技术水平还没有达到。
确定房地产的最高最佳使用时还应注意经济上可行，对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。如上海世博会提倡低碳、节能，有个典型的建筑——阿尔萨斯案例馆，一座水幕太阳能建筑，是通过太阳能达成室内舒适性的节能环保的建筑物，技术上现在已经达到了，可是经济成本会很高，所以目前还未能普及，包括现在一些小区提出会呼吸的房子（恒温、恒氧），是采用地热系统，可是小区的房价比南边普通小区的房价要高出20%左右，道理是一样的。
确定房地产的最高最佳使用时还应判断价值是否达到最大化，在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择：
①、保持现状前提；对现有房地产应保持现状的条件是：现有房地产价值＞（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用）。一般房地产抵押评估报告都以保持现状为前提。
②、转换用途前提；应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。
③、装修改造前提；对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：（装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用）＞现状装饰装修的房地产价值。如房屋出租，精装修房屋的租金远高于毛坯房屋的租金。
④、重新利用前提；对现有房地产应进行重新开发的条件是：（重新开始完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用）＞现有房地产价值。如位于市中心区的老工业企业退区进园。
⑤、上述情形的某种组合。在实际估价中，对于上述五种估价前提，除保持现状估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，哪种前提最经济可行，利益实现最大化，才能作为最高最佳使用的判断与选择。
三、案例分析
（一）案例1
某老住宅小区，小区内均为多层住宅，业主已办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，《房屋所有权证》证载设计用途为居住，《国有土地使用证》证载土地使用权用途为城镇单一住宅，在城市发展的进程中，小区南边沿街道的一层业主将住宅房屋全部改成单间商业店铺出租，并已形成了服装专卖的商业街氛围。某业主要出国须评估此类房地产价值作为其在国内的固定资产证明。根据合法原则，估价对象已具有合法产权，法定用途为住宅，但目前利用现状为已出租小商铺，法定用途与实际用途不符，估价对象未依法定用途使用。从房屋内部的结构及平面布置来看，两间朝南的房间已经分割为商铺，卫生间仍在使用，厨房及北边房间作为仓库堆放货物。根据合法原则，估价对象作为商铺使用，与法定的居住用途不符，法律上不允许。根据最高最佳使用原则，技术和经济上都是可行的，因为作为商铺租金明显高于住宅租金，且作为商铺使用，与对面的商铺形成商业街氛围，使临街成为服装商业街，估价对象的价值能实现最大化。因估价对象已作为商铺使用，所以分析估价对象最高最佳使用原则时认为估价对象应转换用途前提，由住宅变更为商业，但转变用途必须得到法律上的许可。
处理方式：物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。根据委托方提供的资料，我们咨询了相关政府职能部门。该住宅小区为老小区，现处于城市繁华区域，早期小区没有规划配套沿街商铺，方便居民生活，现从其坐落位置、周围环境等来看，估价对象也适宜用作商铺。早期业主破墙开店时，城管和建设部门也阻止过，店铺停业过一段时间。后来相关业主提请召开业主大会，特别是征询店铺上一层业主的意见，大部分业主认为服装商业街给他们购物带来了便利，没有提反对意见，另外对店铺上一层的业主也给予了适当经济补偿。后经规划、国土、建设等部门协调处理，报告政府批准，同意保留服装商业街，但相关业主要到政府职能部门办理用途变更手续，补缴土地使用权出让金。目前估价对象仍未办理用途变更手续，现评估用途未变更权利状况下的价值，首先在估价的假设和限制条件中要说明估价对象土地使用权用途变更已获得相关部门的批准，用途变更手续尚未办理。然后用市场比较法和收益法测算出商铺在商业出让条件下的房地产市场价值，再扣除土地使用权用途由住宅用地转换为商业用地需补交的出让金及相关手续费，得出估价对象现状权利状态下的价值。如果上述案例估价目的是用于融资抵押，遵循谨慎原则，应先办理用途变更手续，在用途变更后的权利状况下评估其商业用房的市场价值。
（二）案例2
某工业集中区，某企业将沿街的工业用房一楼改为商铺，并对外出租。该房地产《国有土地使用证》证载土地使用权用途为工业，《房屋所有权证》证载设计用途为非居住。现该企业到银行融资，委托评估该房地产的抵押价值。根据合法原则，估价对象已具有合法产权，法定用途为工业，估价对象实际用途与法定用途不符，估价对象未合法使用。根据最高最佳使用原则，估价对象一楼作为商铺除法律上不允许，技术和经济上都是可行的，且价值能实现最大化。
处理方式：经咨询相关政府职能部门，该企业位于某工业集中区，区域内以工业用地为主，企业方擅自将工业用房沿街一楼改为商铺出租，不符合土地利用总体规划和城市总体规划，国土部门可督促其按法定用途使用，并予以行政处罚。另外根据国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知（国土资发[2004]232号）文件规定，“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。显然，该企业将办公楼改为商铺出租不符合现行相关法律法规的要求，评估估价对象市场价值时，根据合法原则仍应按工业用途评估，虽然作为商铺出租，可能会带来更大的收益，实现价值最大化，但是工业用途转换为商业用途，不符合相关法律法规和当地政府的有关规定，法律上不允许，所以只能按工业用途评估其市场价值。可能有人会提出，像此类房地产评估时用收益法做，不要考虑用途转变的影响，采用实际租金测算其价值，因为实际租金收入肯定高于一般的工业用房出租的租金收入，这样评估出的价值不也是估价对象的价值吗？根据合法原则，这样评估的估价结果不是估价对象真实的市场价值。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，全民所有是指国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，并且实行土地用途管制制度，土地用途转变所引起的土地增值收益应有一部分属于土地所有权人的权益，即国家的收益，也就是说估价对象作为商业出租带来的高额租金收益中包含了国家的权益利益，所以租金中要剥离掉应缴纳给政府的土地增值收益，这样评估出的价值才客观合理。
四、结论
房地产估价原则是人们观察、分析处理房地产价值评估问题的准绳，可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一个更加精准的价值。不同的原则来自于不同的出发点，它们都符合原则准绳的标准要求，原则之间是会有矛盾的，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的，使估价对象的市场价值趋于合理性，唯一性。当合法原则和最高最佳使用原则发生矛盾时，一般先分析估价对象的合法性，是否合法使用。最高最佳使用原则是指在法律上允许，合法权益状况下最高最佳使用实现价值的最大化。所以当出现原则之间相互矛盾时，应加以分析和判断，结合估价目的，并到当地的相关政府职能部门了解估价对象的权属来源，如果使用用途发生变化，是否符合城市规划要求及有关法律规定。只有在合法使用的前提下最高最佳使用，实现其价值的最大化才具有合理性。
以上是我个人对合法原则及最高最佳使用原则的理解，以及估价过程中出现矛盾时的处理方式，有不足之处，请专家批评指正。
参考文献:
[1]柴强.《房地产估价理论与方法》.北京：中国建筑工业出版社出版，2007
[2]《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）. 北京：中国建筑工业出版社出版，1999
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